Зачем делить квартиру на две

Существует множество причин для раздела большой квартиры на две маленьких. Рассмотрим наиболее частые случаи из нашей практики.

Разъединение позволяет:

  • получить отдельную площадь каждому супругу при разводе
  • выделить отдельную квартиру ребенку
  • разделить доли с родственниками
  • отделиться владельцу доли в коммунальной квартире от соседей
  • продать две отдельных квартиры дороже, чем одну большую с такой же общей площадью
  • проще и быстрее продать однокомнатные квартиры, чем, например трехкомнатную — желающих купить «однушку» в десятки раз больше, чем «трешку»
план разделения с экспликацией

На фото: план разделения с экспликацией

Виды раздела квартиры

  • Новые квартиры расположены на одном этаже. Это горизонтальное разделение.
  • Новые квартиры располагаются на соседних этажах, поскольку разделяемая квартира двухуровневая. Это вертикальное разделение.

Варианты раздела

Две квартиры, объединенные в одну

Сначала делается проект перепланировки. В нем отражаются:

  • возведение стены или закладка проёма между вновь образуемыми квартирами
  • восстановление бывшего входа во вторую квартиру с лестничной клетки
  • восстановление кухни, ванной комнаты, туалета второй квартиры

Инженерные сети объединенной квартиры делятся на две независимых новых, для этого получаются разрешения в управляющей компании и Петроэлектросбыте. Разрешение на перепланировку берется в районной администрации.

Одна большая квартира

Раздел одной большой квартиры на две сложнее, чем предыдущий вариант.

Каждая вновь создаваемая квартира должна иметь

  • жилую комнату
  • ванную и туалет, либо совмещенный санузел
  • кухню
  • отдельный выход на лестничную площадку

В предыдущем варианте можно было вернуть планировку в исходное состояние. В текущем случае проблемы придется решать с самого начала. Задача сложная, требует перевода части жилой площади в нежилую. Если каким-то образом соседи снизу и сверху согласовали похожую планировку — это невероятно упростит задачу.

В каких-то случаях можно предложить соседям вверху и внизу сделать перепланировку за свой счёт, с тем, чтобы внести в новый проект новое название помещений. Например, если ваша кухня будет находиться под кабинетом верхней квартиры, это не противоречит закону. В то время как у соседей сверху «кабинет» — всего лишь иначе обозначенная на поэтажном плане комната.

Кухня

Располагать кухни и санузлы над жилыми помещениями соседей снизу запрещено.

Нельзя делать кухню, если выше / ниже этажом на этом месте находится санузел или ванная комната.

Запланированная кухня, туалет и ванная должны быть рядом с водоснабжением / канализацией и иметь вентиляцию.

Если канализация находится далеко от будущей кухни, тянуть канализацию через жилые помещения не разрешается. Варианты: 1. первый этаж; 2. организация нового стояка на лестничной площадке и подводов к нему.

Отдельный вход в новую квартиру

Получить отдельный вход для новой квартиры (не на первом этаже) сложно. Необходимо будет пробивать стену, отгораживающую лестничную площадку, чтобы организовать в ней дверной проём. Потребуются конструктивные решения с расчётами и согласие 100% собственников квартир МКД. Распространенная альтернатива: организация тамбура с входом в новые квартиры на месте общей прихожей. Зарегистрировать отчуждение. Тамбур станет общим имуществом собственников МКД и права на эту площадь будут переданы общественности.

Минимальные размеры новой квартиры

По СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь помещений, пригодных для проживания, должна составлять

  • не менее 28 кв. метров для однокомнатной квартиры
  • не менее 44 кв. метров для двухкомнатной квартиры

Освещенность

В проекте перепланировки необходимо учесть нормы инсоляции, чтобы показатели освещенности соответствовали указанным значениям.

Порядок разделения квартиры

  • создание проекта
  • согласование
  • монтажно-строительные работы
  • проверка выполненных работ с составлением акта
  • регистрация новых объектов недвижимости

Как делается проект

Рассмотрим ситуацию на примере ООО "Проект Комфорта".

  • Нам требуется технический паспорт квартиры или поэтажный план с экспликацией.
  • Наш специалист приедет на осмотр, обмер и уточнение данных.

В заключении экспертов будут указаны:

  • Сведения о разделяемой квартире и ее характеристиках
  • Обнаруженные дефекты
  • Примечания о выявленных нарушениях СНиПов и прав собственников
  • Вывод о вероятности раздела объекта на два новых

Если эксперты-проектировщики придут к выводу, что разделить данную квартиру на две невозможно, то мы не будем браться за проект.

Самовольное разделение квартиры

Если собственник рискнет разделить квартиру самостоятельно, МВК обязательно об этом узнает и потребует вернуть всё в прежний вид. Конечно же за счет владельца квартиры. В дальнейшем вероятны судебные тяжбы с долгими экспертизами: судебной, строительной, юридической и т.д.

Без регистрации изменений нельзя будет позже новую квартиру или передать право собственности на другого человека. Новые квартиры нельзя будет использовать по отдельности для банковского залога. Любой конфликт с ТСЖ, управляющей компанией или соседями будет длительным и неприятным.

Согласование

Перепланировка согласовывается в следующей последовательности:

  • составляется проект
  • собирается пакет документов
  • наши менеджеры подают в инстанциях заявление о разрешении на перепланировку с приложением пакета документов
  • после разрешения начинаются работы по разделению квартиры
  • комиссия проверяет соответствие проведенных работ проекту и составляет акт приёмки
  • делаются новые записи в ПИБ и ЕГРН
  • новые квартиры можно эксплуатировать

Причины для отказа в разделе квартиры

  • Перепланировка сделана с грубыми нарушениями
  • Нарушаются охраняемые права других собственников
*